Miet- und Immobilienrecht

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Sie haben Fragen zum Mietrecht und erwarten Antworten oder die Beratung durch einen im Mietrecht erfahrenen Anwalt? Wir beraten und vertreten Vermieter ebenso wie Mieter bei sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen.

Zu Kündigung und Räumungsklage, Mietmängel und Mietminderung, Betriebskosten, Schönheitsreparaturen oder Kaution werden Sie umfassend beraten und außergerichtlich und gerichtlich vertreten. Rufen Sie uns an!

Aktuelle immobilienrechtliche Entscheidungen:

  • Urteil: Mieter muss Techniker Rauchmelderprüfung ermöglichen 17. September 2017
    Nach Urteil des Amtsgerichts Frankfurt sind Mieter dazu verpflichtet, einen Techniker in die Wohnung zu lassen, der im Auftrag des Vermieters die Rauchmelder kontrollieren soll. Dies gilt zumindest bei rechtzeitiger Vorankündigung und einem Besuch zwischen 8 und 18 Uhr.
  • Rauchen auf der eigenen Terrasse - Nachbarn beschweren sich! 18. Juni 2017
    Ein Ehepaar hatte regelmäßig auf seiner Terrasse in einer Dortmunder Reihenhaussiedlung gesessen und geraucht. Dies "stank" den Nachbarn, denn sie waren überzeugte Nichtraucher. Zunächst führten sie noch Gespräche, jedoch wollte keine Seite einlenken. Der Fall landete schließlich vor Gericht.
  • Mietwohnung - Duschen im Stehen kann eine vertragswidrige Nutzung darstellen 25. März 2017
    Nutzt ein Mieter das Badezimmer vertragswidrig, kann er wegen Schimmels den Mietzins nicht mindern. Im vorliegenden Fall hat das Duschen im Stehen eine vertragswidrige Nutzung dargestellt, da die Badewanne nur halbhoch gefliest war und mit jedem Duschen Spritzwasser in die ungefliesten Wandanteile eindrungen ist.
  • BGH-Urteil: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung aus Härtegründen 18. März 2017
    Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung, da der im Jahre 1930 geborene Mieter etliche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde.
  • Messie in der Mietwohnung - Vermieter kündigt Mietverhältnis 11. März 2017
    Die Wohnung des Mieters war sehr stark verschmutzt und dermaßen vollgestellt, dass u. a. ein Raum gar nicht betreten werden konnte. Auch das Badezimmer war als solches nicht benutzbar. Hinzu kam, dass der Mieter die Räume nur unzureichend beheizt hatte. Der Vermieter kündigte - zu Recht?
  • Fragen & Antworten zum Thema Rauchen in Miet- und Eigentumswohnungen 5. Februar 2017
    Wer im Eigenheim oder in der Eigentumswohnung die Luft mit Nikotin- und Teerschwaden verunreinigt, darf das nur in einem Maße tun, das Nachbarn und Miteigentümer nicht einschränkt. Etwas mehr Licht in den blauen Dunst bringt folgender Beitrag und nennt beispielhafte Urteile.
  • Vorkaufsrecht: Wenn aus der Miet- eine Eigentumswohnung wird 28. Januar 2017
    Ihre Mietwohnung wird verkauft? Keine Panik! Das klingt meist schlimmer als es ist. Wechselt eine Mietwohnung den Eigentümer, bleibt der Mietvertrag in der Regel unangetastet. In einigen Fällen haben die Mieter sogar ein Vorkaufsrecht. Dann ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter über den Verkauf der Wohnung zu informieren.
  • Urteil: Einsichtsrecht des Mieters in Originalbelege bei Nebenkostenabrechnung 28. Dezember 2016
    Bei der Nebenkostenabrechnung erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters im Rahmen der Belegeinsicht grundsätzlich auf die Originalunterlagen. Ein Anspruch auf Einsicht in die Originalunterlagen besteht auch dann, wenn der Mieter aufgrund der großen Entfernung zum Sitz des Vermieters die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen kann.
  • Mietzahlung - Geldeingang spätestens am dritten Werktag? 27. Dezember 2016
    In einem Mietvertrag war geregelt, dass die Miete bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Mieter zahlte die Miete am dritten Werktag des Monats bei seiner Bank ein. Der Geldeingang beim Vermieter war nach dem dritten Werktag. Der Vermieter kündigte - zu Unrecht, wie der BGH bestätigte.
  • Urteil zu Kleinkinderlärm aus der Nachbarwohnung 21. Dezember 2016
    Die Mieterin bewohnt seit 2004 eine Erdgeschosswohnung des Vermieters in Berlin. Seit Ende 2012 kommt es nach Einzug einer neuen Familie in der darüberliegenden Wohnung nach ihrer Behauptung zu ständigem Kinderlärm durch Stampfen, Springen, Poltern, Schreien und Lärm durch lautstarke familiäre Auseinandersetzungen.
  • Was ist ein Mietaufhebungsvertrag und wozu braucht man ihn? 18. Dezember 2016
    Das Mietverhältnis wurde gekündigt und der Mieter möchte bzw. soll z. B. vor Ablauf der Kündigungsfrist aus der Wohnung ausziehen? In einem solchen Fall lohnt sich der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags. Doch welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit er wirksam wird?
  • Urteil: Vermieter kündigt Mietverhältnis nach Strafanzeige durch Mieter 18. Dezember 2016
    Eine Mieterin lagerte vor ihrem Kellerabteil Gegenstände. Der Vermieter forderte die Mieterin zur Entfernung der Gegenstände auf. Die Mieterin kam der Aufforderung nur teilweise nach und der Vermieter ließ die Gegenstände entfernen. Die Mieterin erstatte Strafanzeige, der Vermieter kündigte das Mietverhältnis. Zu Recht?
  • BGH-Urteil: Eigenbedarfskündigung durch GbR & Anbietpflicht durch den Vermieter 15. Dezember 2016
    Kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigenbedarf zu Gunsten eines ihrer Gesellschafter oder deren Angehöriger geltend machen? Ja, sagt der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs und beantwortet in seinem Urteil zwei wichtige Fragen zur Eigenbedarfskündigung und zur Anbietpflicht durch den Vermieter.
  • Mieter füttert ständig Tauben - Fristlose Kündigung 8. Dezember 2016
    Ein Mieter fütterte mehrmals täglich Tauben aus seinem Fenster. Der Vermieter war dagegen, weil damit jeweils um die 30 Tauben angelockt wurden. Er forderte den Mieter mehrmals auf, das Füttern künftig zu unterlassen. Der Mieter setzte das Füttern der Tauben jedoch fort, so dass der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigte. Zu Recht?
  • Vermieter muss Ursachen für Schimmelschäden nachgehen 27. November 2016
    Schimmel und Feuchtigkeitsschäden stellen grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar. Mieter haben dann ein Recht zur Mietminderung, wenn sie den Schimmel nicht verursacht haben. Für die Aufklärung der Ursachen von Feuchtigkeitsschäden und Schimmel ist der Vermieter veranwortlich.
  • Schwarzarbeit statt Mietzahlungen 19. November 2016
    Auf Nachfrage des Vermieters erklärte sich der Mieter bereit, in einem anderen Haus des Vermieters für diesen Schwarzarbeit zu verrichten. Nach der verrichteten Arbeit zahlte der Mieter für zwei Monate die Miete nicht. Der Vermieter kündigte fristlos und erhob Räumungsklage zum Amtsgericht München.

Aktuelle Mietrechtsreform seit dem 01.05.2013 in Kraft 

1. Kündigung bei Nichterbringung der Sicherheitsleistung

Die Kaution ist für den Vermieter ein unverzichtbares Sicherungsmittel, um Mietausfällen vorzubeugen. Ab sofort können Vermieter das Mietverhältnis ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer vereinbarten Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug ist.

2. Einschränkung der Eigenbedarfskündigung für „Münchner Modell“

Bislang sah das Gesetz vor, dass eine Eigenbedarfskündigung erst nach drei Jahren möglich war, wenn ein Mietvertrag zum Zeitpunkt der Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum schon bestand und die Wohnung danach verkauft wurde. Bei einer Eigenbedarfskündigung nach dem sogenannten „Münchner Modell“ wird der Kündigungs- schutz für Mieter dadurch umgangen, dass sich Erwerber zu einer Gesellschaft bürger- lichen Rechts (GbR) zusammenschließen, Wohneinheiten in erheblicher Zahl aufkaufen und dann den Eigenbedarf für die Gesellschafter erklären und kündigen. Erst danach wurden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft. Ab jetzt gilt auch beim Kauf eines gesamten Objekts durch mehrere Personen die dreijährige Frist während der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht möglich ist.

3. Erleichterte Durchsetzung der Räumung

Wird das Mietverhältnis wegen Zahlungsunfähigkeit und / oder  Zahlungsunwilligkeit des Mieters ( fristlos ) gekündigt, summiert sich der Mietausfallschaden, wenn der Mieter nicht auszieht und einen Räumungsprozess aufnimmt. Dieser Ausfallschaden lässt sich nach Abschluss des Räumungsprozesses ggf. in 2. Instanz nur schwer titulieren, da der Mieter in der Regel unbekannt verzieht und / oder zahlungsunfähig ist / wird. Die neue Regelung sieht nun vor, dass Räumungssachen „vorrangig und beschleunigt“ durchzuführen sind. Räumungsprozesse über Wohnraum sollen künftig schneller als andere Zivilprozesse durchgeführt werden.

Wird die Räumungsklage mit der Klage auf Zahlung der rückständigen Miete verbunden, so kann der Vermieter den Erlass einer Sicherungsanordnung für die während des Prozesses weiterhin auflaufenden Mieten verlangen. Der Mieter muss dann für diese Mietbeträge Sicherheit (z. B. durch Bankbürgschaft / Hinterlegung ) leisten. Unterlässt der Mieter dies, so kann der Vermieter sofort die Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes beantragen und so zügig einen Räumungstitel erhalten.

Bei der herkömmlichen Räumung hat der Gerichtsvollzieher regelmäßig die in der Wohnung verbliebenen Sachen des Mieters mit hohen Kosten für den Vermieter wegzu- schaffen und einzulagern. In der Praxis machen die Gerichtsvollzieher die Durchführung der Räumungsvollstreckung von der Einzahlung eines Kostenvorschusses  i.H.v. € 5.000,00 – € 10.000,00 durch den Vermieter abhängig. Bei der sog. „Berliner Räumung“ beschränkt sich der Vermieter darauf, dass er den Besitz an der Wohnung vom Gerichtsvollzieher erhält und an den Gegenständen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend macht. Der Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung entfällt. Der Vermieter hat allerdings die Sachen des Mieters selbst zu verwerten bzw. wegzuschaffen und haftet auf Schadensersatz. Damit soll dem Vermieter ermöglicht werden, diejenige Art der Vollstreckung zu wählen, die ihm nach den Umständen des Einzelfalls optimal erscheint.

Bislang scheiterten Räumungen oft an – dem Vermieter unbekannten – Untermietern, die im Räumungstermin vom Gerichtsvollzieher angetroffen werden, wenn der Räumungstitel nur gegen den im Mietvertrag benannten Mieter wirkt. Der Gerichtsvollzieher darf bislang nur dann räumen, wenn in der Zwangsvollstreckungsklausel sämtliche Bewohner aufge- nommen. Ab sofort gilt eine erlassene einstweilige Räumungsverfügung  gegen jede in der Wohnung angetroffene Person. Die Räumung und damit zeitnahe Anschlussvermietung zur Begrenzung des Mietausfallschadens ist möglich.

4. Energetische Modernisierung

Die  gesetzlichen Regelungen zu Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden systematisch getrennt und ein Schwerpunkt auf energetische Modernisierungsmaß- nahmen gelegt. Durch diese  Maßnahmen soll der Verbrauch von  Endenergie in Bezug auf die Mietsache nachhaltig eingespart werden.

Setzt der Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen um, führen diese für die Dauer von drei Monaten zu einem Ausschluss der Mietminderung in der Bauphase. Ist die Nutzung der Wohnung nach Ablauf von drei Monaten weiterhin beeinträchtigt, besteht die Möglichkeit zur Minderung wie bisher. Modernisierungsmaßnahmen, die nicht energeti- sche Modernisierungen sind, berechtigen auch weiterhin zur Minderung, wenn eine Beeinträchtigung der Nutzung gegeben ist. Auch bei energetischen Modernisierungen ist die Minderung natürlich möglich, wenn die Maßnahmen die Nutzung der Wohnung vollständig unmöglich machen und nicht nur beeinträchtigen.

Bislang konnten Mieter wirtschaftliche Härten infolge der nach der Modernisierung zu erwartenden Mieterhöhung bereits bei Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen geltend machen und so die Durchführung der Modernisierung verhindern bzw. hinaus zögern. Solche wirtschaftlichen Härten werden bei allen Modernisierungsmaßnahmen (nicht nur energetischen Modernisierungen) nun erst im Mieterhöhungsverfahren nach der durchgeführten Modernisierung berücksichtigt. Vermieter können daher die Modernisierung wie geplant durchführen und damit den Substanzwert der Immobilie steigern. Ob sie infolge der Verbesserungen auch eine erhöhte Miete verlangen können, entscheidet sich erst später. Kosten von Modernisierungsmaßnahmen können wie bisher auch nur bis zur Höhe von jährlich elf Prozent der Nettokaltmiete auf die Mieter umgelegt werden.

Bislang mussten Vermieter den Effekt von Modernisierungsmaßnahmen durch kostenträchtige Gutachten nachweisen. Zur Darlegung der Energieeinsparung reicht künftig der Verweis auf anerkannte Pauschalwerte aus – und zwar sowohl bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen als auch im Mieterhöhungsverlangen. Gleichwohl bestehen Hinweis- und Ankündigungspflichten des Vermieters, die Zustimmungsfristen auslösen und daher zwingend beachtet werden müssen.

5. Wärmecontracting

„Contracting“ bedeutet die gewerbliche Wärmelieferung für Gebäude durch spezialisierte Unternehmen. Der Contractor sorgt im Auftrag des Vermieters für den Betrieb der Heizungs- und Warmwasseranlage, steigert deren Effizienz und liefert die Wärme. Die Eigenversorgung durch den Vermieter entfällt. Vermieter können künftig von Mietern die Umstellung auf das sog. Wärmecontracting verlangen, wenn dies für die Mieter kosten- neutral ist, das heißt, keine höheren Kosten entstehen als bei der bisherigen Umlage der Heizkosten. Am 1. Juli 2013 tritt dazu die Wärmelieferverordnung (WärmeLV) in Kraft.

6. Örtliche Absenkung der sog. Kappungsgrenze

Die Bundesländer werden ermächtigt, eine Mietobergrenze in Städten beziehungsweise beliebten Stadtvierteln einzuführen. Entscheidet sich ein Bundesland dazu, kann die Miete in bestehenden Mietverhältnissen in diesen Gebieten innerhalb von drei Jahren nur noch um bis zu 15 Prozent erhöht werden (im Vergleich zur allgemeinen „Kappungsgrenze“ von maximal 20 Prozent). Zur Umsetzung der Ermächtigung müssen die Bundesländer allerdings noch auf diese Ermächtigung gestützte Rechtsverordnungen erlassen.

Mieterhöhungen sind  grundsätzlich nur unter Einhaltung strenger gesetzlicher Vorgaben möglich. Folgende Punkte sind bei einer Mieterhöhung zwingend zu beachten:

7. Wann kann die Miete erhöht werden?

Grundsätzlich ist es möglich, die Miete einvernehmlich durch Abschluss einer Zusatz- vereinbarung mit dem Mieter  zu erhöhen. Allerdings ist dies in der Praxis die Ausnahme, da Mieter mit einem Erhöhungsverlangen regelmäßig nicht einverstanden sein werden.
Die einvernehmliche Erhöhung der Miete ist eine von fünf gesetzlich vorgesehenen Mög- lichkeiten zur Anpassung der Miete. Sieht der Mietvertrag keine automatischen Mietan-passungen durch Vereinbarung einer Index- oder einer Staffelmiete vor und hat es auch keine Modernisierung der Wohnung gegeben, die eine Erhöhung rechtfertigt, kommt für eine einseitige Mietanpassung durch den Vermieter nur die in §§ 558 ff BGB geregelte „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ in Betracht, das heißt die Anpassung der Miete an den zu zahlenden Marktpreis. Diese einseitige Mieterhöhungsmöglichkeit besteht nur bei sog. preisfreien, d. h. nicht mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen. Für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete müssen folgende Voraus- setzungen vorliegen:

a. seit dem letzten Mieterhöhung ist mindestens ein Jahr vergangen,
b. die Erhöhung tritt frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung ein.
c. die Erhöhung erfolgt in Textform,
d. die Erhöhung wird ordnungsgemäß begründet und
e. die aktuelle Miete liegt unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

8. Welche Einschränkungen bestehen?

Liegen die vorgenannten Voraussetzungen vor, tritt die Erhöhung aber nicht automatisch ein. Der Vermieter hat nur einen Anspruch gegen den Mieter, der berechtigten  Erhöhung zuzustimmen. Das Erhöhungsverlangen muss daher ausdrücklich auf die Zustimmung des Mieters abzielen. Es darf nicht den Eindruck erwecken, die Miete erhöhe sich auto- matisch, andernfalls ist das Erhöhungsverlangen unwirksam. Das Gesetz sieht zudem einige Begrenzungen für Mieterhöhungen vor. So darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden ( oder 15 % im Fall der obigen Ziffer 6. / sog. Kappungsgrenze). Weiterhin muss sich der Vermieter Abzüge hinnehmen , wenn das Mietobjekt entweder durch eigene finanzielle Mittel des Mieters oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten modernisiert worden ist.

9. Was müssen Vermieter bei Mieterhöhungsverlangen noch beachten?

In formeller Hinsicht ist vor allem die Textform einzuhalten und die Mieterhöhung zu begründen. Zur Begründung dafür, dass ein bestimmter Quadratmeterpreis verlangt wird, kann der Vermieter gemäß § 558 a BGB Bezug nehmen auf:

a. einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel,
b. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
c. ein Sachverständigengutachten oder
d. auf die für vergleichbare Wohnungen (mindestens drei) zu zahlende Miete.

Wurde dem Mieter ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zugestellt, werden hierdurch Fristen in Lauf gesetzt, die der Vermieter zu beachten hat und überwachen sollte. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, so muss er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangen zahlen, d.h. es liegen mindestens zwei Monate zwischen Erhöhungsverlangen und dem Eintritt der Erhöhung. Vermieter sollten darauf achten, dass der Mieter der Erhöhung schriftlich zustimmt, da sie für die einmal erteilte mündliche Zustimmung beweispflichtig sind. Der Mieter kann seine Zustimmung natürlich auch stillschweigend erklären, in dem er die (erhöhte) Miete zum Fälligkeitszeitpunkt einfach überweist. Ob die Zustimmung bereits dann vorliegt, wenn der Mieter die neue Miete einmal überweist oder die Zahlung mehrerer (erhöhter) Mieten erforderlich ist, ist gerichtlich nicht abschließend geklärt. Vermieter sollten auch deshalb auf die schriftliche Zustimmung hinwirken. Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht innerhalb von zwei Monaten nach dem Zugang des Mieterhöhungsver- langens zu (sogenannte Überlegungsfrist), kann der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen. Diese Klage muss innerhalb von weiteren drei Monaten erhoben werden. Das rechtskräftige obsiegende Urteil ersetzt in diesem Fall (rückwirkend) die Zustimmung des Mieters.

Zu beachten ist noch, dass dem Mieter gemäß § 561 BGB im Falle des einseitigen Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Der Mieter muss dieses innerhalb von zwei Monaten nach dem Zugang des Erhöhungsver- langens des Vermieters ausüben. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des zweiten Monats nach Ende der Überlegungsfrist.

10. Kündigungs-Leitfaden

Sie haben sich eine Immobilie als Geldanlage zugelegt und hoffen auf regelmäßige Miet- einnahmen ??? Damit Ihr „Betongold“ bei unzuverlässigen oder insolventen Mietern nicht zum „Klotz am Bein“ wird, müssen Sie schnell handeln, um Verluste zu minimieren und die Verwertung Ihrer Immobilie durch die finanzierenden Gläubiger ( Banken ) zu verhindern.

a) Wann können Sie kündigen, wenn Ihr Mieter nicht oder unpünktlich zahlt?

Nach § 543 II BGB hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu beenden, wenn der Mieter

– zwei aufeinanderfolgende Termine (zwei Monate) mit der Entrichtung der kompletten Miete für diesen Zeitraum in Verzug ist,
– zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt, d.h. um mindestens 1 Cent,
– über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten nur Teilbeträge zahlt und die ausstehende Miete die Miete für zwei Monate erreicht.

Liegen die vorgenannten Voraussetzungen nicht vor, treten die Wirkungen einer Kündi- gung nicht ein: Die Kündigung ist unwirksam. Anzumerken ist, dass die „Miete“ auch die vereinbarten Vorauszahlungen auf Betriebskosten bzw. eine Betriebskostenpauschale umfasst und nicht nur die Nettomiete für die Überlassung der Wohnung.

b) Beachten Sie die Schonfrist für den Mieter !

Ist eine  Wohnung überlassen, gibt es allerdings noch eine Besonderheit bei der Kündi- gung aufgrund Zahlungsverzugs, die bei der gewerblichen Miete nicht gilt.  § 569 BGB räumt dem Wohnraummieter eine sog. „Schonfrist“ von zwei Monaten ab Zustellung der auf die fristlose Kündigung gestützten Räumungsklage ein. Zahlt der Mieter in diesem Zeit- raum die ausstehende Miete, wird die Kündigung unwirksam. Diese Schonfrist kommt dem Mieter aber dann nicht mehr zu Gute, wenn er innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt worden ist und seinerzeit bereits von der Schonfrist Gebrauch gemacht hat. Wegen der Schonfrist, die dem Wohnraummieter ein- zuräumen ist, sollte das Mietverhältnis zusätzlich hilfsweise ordentlich, also mit der ge- setzlichen Kündigungsfrist (im Regelfall drei Monate) gekündigt werden. Diese ordent- liche Kündigung setzt nach § 573 BGB immer ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters voraussetzt.Die Gründe, bei denen ein solches Interesse angenommen werden kann, sind vielfältig und reichen von Lärmbelästigungen, Beleidigungen bis zu sonstigen vertraglichen Pflichtverletzungen des Mieters. Die vertraglichen Pflichtverletzungen müssen aber eine gewisse Erheblichkeit aufweisen, um den Vermieter in die Lage zu versetzen, das Mietver- hältnis zu beenden. Liegen solche Gründe vor und wird hilfsweise die Kündigung erklärt, kann der Mieter durch Zahlung innerhalb der Schonfrist zwar die fristlose Kündigung wirk- sam bekämpfen, die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt gleichwohl in der Welt und beendet das Mietverhältnis weiterhin zum ordentlichen Termin

c) Unpünktlichkeit ist auch ein Kündigungsgrund

Auch fortlaufend unpünktliche Mietzahlungen können einen Kündigungsgrund für den Vermieter darstellen, der diesen sowohl zur fristlosen als auch zu einer ordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist berechtigt. Grundsätzlich ist hierfür nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Abmahnung nicht erforderlich. Es empfiehlt sich aber, eine Abmahnung aufgrund der fortdauernd unpünktlichen Miet- zahlungen vorzunehmen und anzudrohen, dass im Falle von künftig weiterhin unpünkt- lichen Zahlungen das Mietverhältnis fristlos oder fristgemäß gekündigt werden wird. Diese Abmahnung verbessert die Erfolgsaussichten im Räumungsprozess.

d)  Wie kündigen Sie richtig ?

Bevor Sie als Vermieter eine fristlose oder fristgemäße Kündigung aussprechen, sollten Sie sich mit einem Rechtsanwalt beraten. Es ist notwendig, dass die Kündigung rechts- sicher. d.h. form- und fristgerecht formuliert ist, insbesondere im Hinblick auf etwaige hilfsweise erklärte Kündigungen, damit diese vor Gericht Bestand haben. Auch sind besondere Formulierungen in die Kündigung aufzunehmen, die die Fortsetzung des Gebrauchs des Mieters bis zum Auszug, ein möglicherweise bestehendes Vermieter- pfandrecht oder auch die Hinweispflichten des Vermieters auf das Widerspruchsrecht des Mieters betreffen.

e) Kündigung bei Personenmehrheit

Die Kündigung selbst muss sämtlichen Mietern zugehen. Leben mehrere Personen in der vermieteten Wohnung, sollte die Kündigung sicherheitshalber allen zugestellt werden – auch auf die Gefahr hin, dass eine Person, die eine Kündigung erhalten hat, von einem Gericht gar nicht als Mieter angesehen wird und sich deshalb erfolgreich gegen eine unberechtigte Inanspruchnahme zur Wehr setzt. Das wiederum kann zur Folge haben, dass der Vermieter die Rechtsanwaltskosten dieses Beteiligten tragen muss. Sie als Vermieter tragen die Beweislast dafür, dass die Kündigung dem Mieter zugegangen ist. Der Zugang der Kündigung wird am sichersten  dadurch bewirkt, dass die Kündigung per Bote / Gerichtsvollzieher überbracht wird. Der Bote sollte von dem Inhalt der Kündigung Kenntnis haben, aber auf keinen Fall selbst an dem Mietverhältnis als Vermieter beteiligt sein, da er sonst im Falle eines Prozesses als Zeuge ausscheidet. Bei Vermietern, die weit entfernt von der vermieteten Immobilie wohnen, kann es ratsam sein, einen ortsan- sässigen Anwalt mit der Kündigung zu beauftragen. Dieser kann dann auch die ent- sprechende Zustellung vornehmen lassen.

Sollte Sie sich für eine Kündigung per Post entschließen, ist es ratsam, die Kündigung als Einwurf-Einschreiben zu verschicken. In diesem Fall gilt das Schreiben nämlich auch dann als zugegangen, wenn der Mieter hiervon (bewusst) gar keine Kenntnis nimmt. Die Übersendung per Einschreiben/Rückschein ist nur dann sinnvoll, wenn der Postbote den Mieter persönlich antrifft. Ist das nicht der Fall, führt der bloße Einwurf des Benachrichti- gungszettels in den Briefkasten des Mieters nicht zu einem Zugang der Kündigung. Muss damit gerechnet werden, dass der Mieter sich einer Zustellung zu entziehen versucht, sollte die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen.

11. Recht auf Mietminderung

Nach Einschätzungen des Deutschen Mieterbunds (DMB) verschenken die Deutschen über 100 Millionen Euro jedes Jahr an ihre Vermieter, weil Wohnungsmängel einfach hingenommen werden und Minderungsrechte unbekannt sind. Wenn der Nachbar lärmt, die Heizung nicht warm wird und die Fenster undicht sind, müssen Sie das nicht hinnehmen. Doch trotz der Schäden und Beeinträchtigungen zahlen viele von ihnen weiter die volle Miete, weil sie ihre Rechte nicht kennen.

Ein Mangel liegt bereits dann vor, wenn der Mieter seine Wohnung nicht nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge müssen sich in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren. Auch Lärmbelästigungen aus benachbarten Häusern können Mängel sein. Dabei spielt es nach dem Gesetz keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel selbst verursacht. Dann ist die Mietminderung ausgeschlossen.

Bei unberechtigten Mietminderungen ist Vorsicht angebracht. Summieren sich die gemin- derten Mietzahlungen auf mehr als zwei Monatsmieten, droht dem Mieter die fristlose Kün- digung, wenn ihm hinsichtlich des Zahlungsrückstands Vorsatz oder Fahrlässigkeit nach- gewiesen werden kann. In der Regel kann der Mieter die Miete um bis zu 100 Prozent kürzen, solange ein erheblicher Mangel oder Schaden vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt. Kein Recht auf Mietminderung besteht, wenn es sich um eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung handelt, zum Beispiel einen Haarriss an der Wand. Bei allen erheblichen Mängeln dürfen Mieter ihre monatliche Zahlung kürzen, ohne zu Zustimmung des Vermieters

Treten im Laufe eines Monats Mängel auf und die Miete wurde bereits am Monatsanfang gezahlt, kann der Mieter im Folgemonat entsprechend weniger zahlen. Die Miete darf aber nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem der Mangel tatsächlich vorlag. Der Mieter muss zudem beweisen, dass Wohnungsmängel vorliegen und dass er die Mängel seinem Vermieter angezeigt hat. Reagiert der Vermieter darauf nicht oder weigert er sich, die Mängel zu beseitigen, kann der Mieter neben der Mietminderung zusätzlich einen Teil der Miete zurückbehalten. Zudem kann er den Vermieter auch auf Mängelbeseitigung in An-spruch nehmen oder wenn sich dieser trotz Mahnung nicht rührt den Mangel selbst be- seitigen lassen. Kommt es aufgrund der Mängel zu Schäden an Einrichtungsgegenstän-. den des Mieters, kann dieser unter Umständen Schadensersatz fordern. Auch eine frist- lose Kündigung kommt in Betracht, wenn die Wohnung praktisch unbewohnbar ist oder aufgrund der Schäden Gesundheitsgefahren drohen. Das kann zum Beispiel bei starker Schimmelbildung der Fall sein. Das sind die fünf häufigsten Wohnungsmängel:

– Feuchtigkeitsschäden und Schimmel in der Wohnung
– Lärm infolge von Baumaßnahmen im Haus und in der näheren Umgebung, zum Beispiel    Nachbarschaftslärm
– die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben
– Ausfall oder Defekt technischer Geräte, wie Aufzug, Heizung, Warmwasserboiler
– Schäden am Haus oder in der Wohnung, zum Beispiel durch alte Fenster und ein      undichtes Dach

a. Mängelanzeige

Bevor Mieter die Mietzahlungen mindern können, sollten sie prüfen, ob der Mangel an ihrer Wohnung dem Vermieter bekannt ist. Ist das nicht der Fall, müssen sie diesem den Mangel mitteilen. Erst im Anschluss kann die Miete gemindert und ein Teil davon zurückbehalten werden (BGH: Az. VIII ZR 330/09).

b. Höhe der Mietminderung

Entscheidend für die Höhe der Mietminderung ist grundsätzliche die vereinbarte Bruttowarmmiete – also die Grundmiete plus Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten (BGH: Az. VIII ZR 225/03 und 347/04). Anschließend muss der Mieter selbst die Höhe der Mietminderung grob einschätzen – wenn er sich dabei verschätzt, ist das in der Regel nicht vorwerfbar. Hat der Mieter die Minderung zu hoch angesetzt, muss er maximal nachzahlen – eine Kündigung droht nicht. Der Vermieter darf dem Mieter nur dann kündigen, wenn er diesem ein Verschulden nachweisen kann. Wer die Miete irrtümlich zu stark reduziert, dem kann und darf nicht gekündigt werden (BVerfG : Az. 1 BvR 1428/88; BGH: Az. XII ZR 254/95).

c. Rechte bei zu kleiner Wohnung

Wenn die Wohnfläche kleiner ist als im Mietvertrag angegeben können Mieter die Miete mindern, fristlos kündigen und/oder Rückzahlungen der zu viel gezahlten Miete einfordern – jedoch erst, wenn die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als vertraglich verein- bart (BGH: Az. VIII ZR 142/08 und VIII ZR 133/03). Die Höhe der Mietminderung hängt von der prozentualen Flächenabweichung ab (BGH: Az. VIII ZR 295/03). Die Ermittlung der Wohnfläche richtet sich bei Vertragsabschlüssen bis zum 31.12.2003 nach der II. Berech- nungsverordnung beziehungsweise nach der Wohnflächenverordnung bei Vertragsab- schlüssen seit dem 1.1.2004, es sei denn, Mieter und Vermieter haben im Mietvertrag ausdrücklich etwas anderes vereinbart oder eine andere Berechnungsweise ist vor Ort üblich (BGH: Az. VIII ZR 86/08).

d. Fogging – schwarzer Staub

In vielen Wohnungen färben sich die hellen Wände mit den Jahren schwarz. Diesen Effekt nennt man Fogging und tritt in stark beheizten Wohnungen auf – rußähnlicher Staub sammelt sich in den Ecken der Räume. Nutzt der Mieter seine Wohnung normal (also zum Beispiel mit ausreichender Lüftung) und tritt dennoch Fogging auf, muss er das nicht hinnehmen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, den Mangel zu beseitigen (BGH: Az. VIII ZR 271/07). Schwierig wird es jedoch, wenn Mieter Schadenersatz wegen Fogging geltend machen möchten. In solchen Fällen reicht es nicht aus, nachzuweisen, dass ein Mangel vorliegt. Der Vermieter muss zudem Schuld an dem Zustand sein. Das ist der Fall, wenn die Ursache des Fogging aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters herrührt – wenn dieser die Wohnung zum Beispiel renoviert hat und der Grund für die Staubablagerung von neuen Teppichen oder Tapeten stammt. Dann muss der Vermieter beweisen, dass er für den Staub nicht verantwortlich ist (BGH: Az. VIII ZR 223/04).

e. Sonderfall Altbauten

Viele Menschen wollen in einer schönen Altbauwohnung leben. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie auf gewisse Mindeststandards des zeitgemäßen Wohnens verzichten müssen. Dazu gehört, dass größere Haushaltsgeräte – Waschmaschine oder Geschirrspüler, und weitere haushaltstypische Elektrogeräte, wie etwa ein Staubsauger – gleichzeitig genutzt werden können (BGH: Az. VIII ZR 281/03). Nach dem BGH ist es unzulässig, wenn dies nicht gewährleistet und / oder im Mietvertrag eingeschränkt wird (BGH: Az. VIII ZR 343/08).

f. keine Verjährung

Wenn die Heizung seit mehr als sechs Monaten nicht mehr funktioniert und der Mieter den Vermieter noch nicht darüber informiert hat, so schadet dies nicht. Denn auch nach Ablauf eines halben Jahres, nachdem der Mangel aufgetreten ist, verliert der Mieter nicht automa- tisch sein Recht zur Mietminderung – auch nicht, wenn er in dieser Zeit die Miete weiter gezahlt hat (BGH: Az. VIII ZR 274/02). Zudem verjähren die Ansprüche eines Mieters auf die Beseitigung von Mängeln gegenüber dem Vermieter nicht (BGH: Az. VIII ZR 104/09), da der Anspruch eines Mieters auf Mängelbeseitigung ein „auf dauernde Leistung gerichteter Erfüllungsanspruch ist, der grundsätzlich nicht verjähren kann.

Bei den vielen Mängeln, gegen die Mieter vorgehen können, gibt es jedoch auch einige Schäden, für die sie den Vermieter nicht verantwortlich machen können.

g. Kein Strom

Fernseher, Mikrowelle, Waschmaschine sind ohne Strom ziemlich nutzlos. Stellt der Stromversorger wegen Zahlungsrückständen des Mieters die Stromversorgung ein, können Mieter mit diesen Haushaltshilfen nichts mehr anfangen und ihre Wohnung demnach nicht wie gewöhnlich nutzen. Wer nun denkt, das Problem dem Vermieter ankreiden zu können, befindet sich auf dem Holzweg. Das BGH urteilte, dass Mieter in solchen Fällen die Miete nicht mindern dürfen – schließlich sind sie für diesen Mangel selbst verantwortlich (Az.VIII ZR 113/10).

h. Mobilfunk-Strahlung

Wie schädlich elektromagnetischen Felder, die von Mobilfunkanlagen ausgehen, ist noch nicht endgültig geklärt. Dennoch wurden mit der 26. BImSchVO Grenzwerte festgelegt. Solange diese Werte nicht überschritten werden, müssen Mieter Mobilfunkanlagen in ihrer Umgebung dulden. Ein Mangel, aufgrund dessen sie die Mietzahlungen reduzieren dürfen, besteht nicht (BGH: Vz. V ZR 217/03).

i. Mancher Lärm muss geduldet werden

Permanenter Krach im Mehrparteienhaus kann die Lebensqualität der Mieter einschränken. Dennoch haben sie kein Recht auf Mietminderung wegen mangelnder Trittschalldämmung, solange die geltenden DIN-Vorschriften eingehalten wurden. Maßgeblich sind die DIN-Vorschriften, die zum Zeitpunkt des Hausbaus galten. Sie bestimmen die Anforderungen an den Wohnungsstandard, den Mieter erwarten können – zumindest, so lange nicht ausdrücklich etwas anderes im Mietvertrag vereinbart wurde (BGH: Az. VIII ZR 85/09). Das gilt auch, wenn während der Mietzeit in der darüber gelegenen Wohnung der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich hierdurch der Schallschutz verschlechtert (BGH: Az. VIII ZR 131/08). Wird das Haus jedoch Jahrzehnte später um ein weiteres Geschoss ausgebaut, muss die aktuell geltende DIN-Norm eingehalten werden (BGH: Az. VIII ZR 355/03).

j. Vorsicht bei Reparaturaufträgen

Ergreifen Mieter die Eigeninitiative und beauftragen einen Handwerker für Reparaturen, nesteht die Gefahr, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Denn bei eigenständigen Reparaturaufträgen, dürfen sie keine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen. Voraussetzung hierfür ist, dass sie den Vermieter mehrfach aufgefordert haben, die Reparatur durchzuführen, und dieser in Verzug mit der Mängelbeseitigung ist. (BGH: Az. VIII ZR 222/06).

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